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无锡房价又涨了!

12月15日,国家统计局发布了2018年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况

数据显示,2018年11月无锡新房房价环比上涨0.9%,同比上涨5.6%;二手房房价环比下降0.6%,同比上涨5.2%

无锡11月新房房价同比环比均上涨

11月无锡二手房房价环比下跌0.6%

从数据上看,无锡房价还在持续平稳的增长中,目前这种房价上涨的态势是基于数据的滞后性,预计在2019年1月份无锡房价开始呈现下跌趋势。

从目前的行情来看,无锡楼市已经进入谷底,房价预计还有继续走低的可能。

据我了解,除了性价比很高的刚需盘和非常高端的改善盘外,处于中间价位的楼盘去化非常尴尬,目前很多这样的楼盘一周只能卖掉3-5套,一个月能出货20套就已经是非常不错的业绩了。

蠡湖新城某高端楼盘基本清盘

上周滨湖区某高端项目只卖掉3套,该楼盘市调人员称:“这3套房还是周末卖掉的,周六卖掉1套,周日卖掉2套,周一至周五一套都没卖掉,而且客户来访量很差,好像已经进入年歇状态。”

某高端楼盘营销总透露,他们11月份一整月才成交了10套房,如果持续这样下去售楼处的持续开销都维持不了,后期不得不考虑降价促成交。

如果还在关注楼市的朋友会发现,现在各家楼盘都在积极开展各种营销+促销活动,目的就是为了吸引人气、蓄客带成交。

一家长期搞营销活动的策划告诉我,买房人现在多处于观望状态,搞再多的营销活动来访客户只为了凑个热闹,拿些礼品,对于成交没有一点作用,这样的活动只是做给领导看看罢了,让领导看看售楼处好歹也有人。

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这是目前在售楼盘对市场的一种焦虑,纯新盘除了对市场有一种焦虑外,还有一种严重的不自信,这种不自信主要体现在价格上。

最近无锡几个纯新盘对外报的价格很出其不意,简直超乎想象。

龙湖·天鉅户外广告

单看这些房价几乎看不出问题来,但是如果抛出楼面地价和装修标准,你会发现这些楼盘甚至亏本出售。

龙湖·天鉅拿地价近9000元/平,据置业顾问介绍装修标准在2000元/平,这还没算建造成本、人工成本、各种税费等,房价已经达到11000元/平,所以龙湖·天鉅首开的性价比很高,这也是龙湖·天鉅首开爆红的原因之一。

上周六(12月15日),万科在无锡的最高端产品线翡翠东方首次开盘,首开即采用一种线上摇号的方式。

一位业内人士透露,这样的做法“很不万科”,因为万科有任何重大节点都会搞大动作,比如示范区开放、会所开放、首开都会搞得满城皆知,这次万科翡翠东方首开竟然以这种非常低调的方式开盘,就体现出严重的不自信。

昨晚(12月16日),万科翡翠东方的竞品楼盘营销总给我打电话,问万科翡翠东方开盘的真实情况。

我回答:“万科翡翠东方首开推出217套房,卖掉178套,去化80%以上,卖了8个亿。”

万科翡翠东方线上摇号结果

他说这个数据不准,实际成交没这么多,而且这次选房是先落位再走形式,如果真能卖出去这么多,万科会举行大开盘。

龙湖·天璞则是继续沿用龙湖·天鉅的开盘风格,先释放出一个超低震撼价,把客户收住,这种“低开高走”的开盘方式,龙湖屡试不爽。

龙湖·天璞首开在即

从上周末两天的来访量来看,龙湖·天璞199XX元/平起的这个价格有时的确很大。一位置业顾问告诉我,“预约客户爆表,远超过预期,预计首开又是网红楼盘。”

龙湖·天璞199XX元/平起的刷屏海报

……

所以,不管开发商对于市场焦虑还是不自信,首开的楼盘还是值得买的

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再回到无锡房价的本身。

无锡房价现在是一个很模糊的概念,各家统计的数据都不一致,从9000-16000元/平的均价都有,主要看你相信哪一家。

如诸葛找房的数据显示,11月无锡新房均价为14571元/平;

数据来源:诸葛找房

11月中国行情网的数据显示,无锡均价为14104元/平,从各区域的价格来看,无锡五大区域的价格有些紊乱,梁溪区均价竟然低于新吴区,不具有参考价值。

数据来源:中国行情网

米宅的数据显示,11月无锡新房均价为15869元/平,这个价格比较接近无锡业内人士认定的价格,各区域价格也比较符合实际情况,这个价格大家可以作为实际买房参考。

数据来源:米宅

另外大家也可以参考一下克而瑞和安居客的价格。

“现在买房人除了关注品牌、品质之外,最为关注的就是房价,也许房价是他们关注的重中之重,高端品质楼盘也是如此,没有价格上的优势房子很难卖。”无锡某盘营销总如是说。

不过,我们可以明显感受出无锡的整体房价是下降的,除了房价下降外,各家楼盘给出的优惠力度也相当惊人,只不过买房人的态度过于理性。

现在似乎形成一种恶性循环,价格越降越不买,越不买价格越降,所以买卖双方现在有种隔空对望的情况。

由此,开发商也陷入一种僵局,所以开发商的日子现在真的很艰难。

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2017年此时,无锡楼市已经进入年歇状态,今年此时,无锡楼市还在积极冲量中,据了解到的情况,无锡还有很多开发商没有完成年终目标,降价不仅仅是为卖出去,更是为年终目标努力。

有很多粉丝问,在无锡拿地的房企后期会不会有烂尾的可能?从2016年至今拿地的房企来看,这些房企实力雄厚,还不至于到了烂尾的可能。

开发商怎样才会出现烂尾或破产?

例如一个房产商,买了15个亿的一块地,把房子造起来又花了15个亿,30个亿全是借来的,而且借的高利贷利息是17%,五年时间,30亿债务变成60多亿,房子造好实际上也只能卖个40、50亿,直接性破产。

烂尾楼(来源:视觉中国)

从今年8月份开始,无锡很多楼盘已经顶不住压力,开始出现降价促销,这对于购房者来说是一个很好的购房机会。

2019年上半年依旧是房地产企业还债高峰期,而按目前的房价走势推算,明年上半年的部分城市的新房市场会持续萧条,届时为了回款保命,会有大量房企选择打折抛盘,议价空间可能会更大。

但这时候一定要购买品牌开发商楼盘,因为你不确定哪家房企会在这股潮流中阵亡。

但这个窗口契机不会太久,因为小型房企摔倒会有大房企接盘,无关大局,但是如果政策不放开,楼市继续萧条一定会影响到大房企生存环境。

来源:网络

大房企如果破产,会连带银行、信托等金融机构出现连锁反应,这是不可能发生的,所以在这之前,一定要抓紧上车。

在今年年底前,会有很多纯新盘相继开盘,如龙湖·天璞、康桥府、藏珑府、碧桂园南光城、玺悦珑庭、华发首府、金茂逸墅等,这些项目首开价格很有优势。

而对于购房者来说,一定要把握好这个机会。