无锡楼市图鉴(2018-12-21)

写在前面:

数据取自某著名房产中介,保证真实的那个,其它数据源都不能保证准确。该数据有时候覆盖并不全面,但是考虑到准确性,还是采用了该数据源。

因为覆盖面不足,至少可以保证覆盖到的地方,分析是准确的。如果数据源压根就是错的,那么基本就没什么分析的必要了。另外数据经过了极限值的剔除,以免影响整个数据呈现。(注释1)

注释翻到最后看。

1

放盘单价

1. 单价 元/平方米 (绿色到红色 - 由低到高)(注释2)

2. 放盘单价密度分布图(注释3)

3. 总价 万元/套(绿色到红色 - 由低到高)

4. 面积 平方米(绿色到红色 - 由小到大)

5. 建筑年份(绿色到红色 - 由旧到新)

6. 看房次数(绿色到红色 - 由少到多)

7. 发布天数 天前(绿色到红色 - 由小到大)

8. 分区域放盘单价中位数与放盘数量(注释4)

2

卖家放盘情况

9. 放盘数量分布(注释5)

10. 放盘价格随时间分布(注释6)

3

成交

11. 成交数量分布(注释7)

12. 成交单价(绿色到红色 - 由低到高)

13. 成交周期(绿色到红色 - 由短到长)(注释8)

14. 成交周期密度分布(注释3、注释8)

15. 成交价格随时间变化(注释6)

16. 成交价差(绿色到红色 - 由负到正)(注释9)

17. 成交价差随时间变化(注释6、注释9)

18. 成交价差分布(注释3)

4

注释

1. 关于数据

数据经过极限值剔除,比如20W一平的豪宅之类的,不在本文讨论范围之内。另外因为某站数据的限制,所以分析图必须以月为单位,所以根据爬取数据的不同时间点,在月份的划分时,整体遵循原则如下:15号以前爬取的数据,算上个月的;15号以后爬取的,算下个月的。比如3月13号爬取数据,那么本次数据组的最新数据即为2月;如果在3月17号爬取,那么本次数据组的最新数据为3月。

2. 房产投资地图

地图可通过公众号输入小写map来查看各个城市的样本数据。不过REI map是全国性地图,所以个别城市的样本数量可能会不足。如遇此情况,请在本文最后查阅各城市图鉴报告。

3. 关于如何阅读箱体图

上半部分的图叫箱体图,普通玩家看每个绿色长方形中间的黑色实线就行,就是中位数。中端玩家,绿色长方形就代表了总数据中一半的数据分布在什么范围(25百分位到75百分位之间的数据,也就是集中度最高的那一半)。高端玩家,刚才绿色条形代表了一半,那么竖线就是一头一尾了,还有那些个点点点,代表是疑似异常值(只是统计上的异常值,并不代表实际中不会发生)。

下半部分图,其实就是概率密度函数,可以看到整个范围内的概率分布。两幅图可以结合来看。

4. 单价与放盘数量的关系

光看单价中位数是不够的,还要结合样本数量来看。放到这里,样本数量就是放盘数量, 放盘数量越多,单价中位数可信度越高。而样本数量越少,偶然性越大,所以放盘数量少的地区的单价中位数,可能并不能体现该地区的房价。

上面所示的方块图叫做treemap,可以在一张图上显示两个参数。方块的大小表示一个参数,颜色深浅表示另外一个参数。中文叫树形图,不过会容易引起误解,因为你看不到大树……

说回treemap,每一个方块的大小,表示放盘数量,颜色深浅,表示单价的高低。所以,方块越大,表示放盘数量月多,价格越具备参考性,然后再依照颜色,对比右边的图例找价格。

遇到方块太小的,看不清的,说明放盘数量太少了,参考价值不大。但如果你还是想要,请联系我,给你发送大图。

5. 关于放盘数量

放盘数量的多少,体现了卖房交易的积极程度。但注意,这只是放盘数量,不是成交数量。

6. 柱形箱体图

这个图其实就是注释2中的上半部分图(箱体图)竖起来,然后把各个月的放在一起看,主要为了体现各个月份放盘单价的分布。箱体图怎么读见注释2。

7. 成交数量

如注释5不同,这里的成交数量分布,体现了买卖双方交易的积极程度。

另外,如果最早的月份出现了极低的成交量,那不是因为真的成交量太低了,反而是因为最近的月份成交量大,导致前几个月的数据被挤出数据组了。

8. 成交周期

成交周期有什么意义呢?比如成交周期是30天,这意味着作为一个卖家,如果你资金吃紧,那么从挂牌到成交,你要欲大概30天的时间收到第一笔款——10%的房款用于定金,之后如果一切顺利的话,大概要等2到3个月等到银行放下来的尾款,在这期间,你要保证自己有足够的资金量应急

9. 成交让利情况

正常情况呢,成交价格都会比放盘的价格低。而成交数据对比他们放盘时候的数据,就体现了卖家让利的情况。成交价差计算为成交单价-挂牌单价。所以一般均为负数,表示卖家让利。

最后,本文只供学习使用,不作为任何形式的投资指导。