近几日,大量"楼市"复苏的信息充斥着网络、朋友圈……“楼市回暖”、“突破限价”、“放宽落户”、“购房团”等热词霸屏。很多人懵了,不是说好了“稳地价、稳房价、稳预期”,这才半年功夫,紧缩的市场怎么又蠢蠢欲动了呢?

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天时

中国的房地产市场还是以政策为主导。

2018年12月24日,全国住房和城乡建设工作会议于北京召开。住建部指出,明年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚决防范化解房地产市场风险。坚持因城施策、分类指导,夯实城市主体责任,加强市场监测和评价考核,切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。

除了稳字打头定调全年,同时根据各地实际情况“因城施策”。

而根据有官方背景的无锡市场网报道,无锡被纳入2019年全国22个“一城一策”试点城市之一,并将于6月30日前完成有关政策上报。

无锡楼市相关“一城一策”尚还未确定,但在全国范围内却已经冒出了不少先行者。继2018年12月18日菏泽打响“取消限售”第一炮后,西安、合肥、广州、珠海、杭州、南京……短短2个多月,陆续已有19个城市变相放宽了楼市政策。

在全国房地产市场楼市政策放宽的预期下,对于无锡楼市“一城一策”的确立,会有指导意义。

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地利

春节长假过后,我先后走访了滨湖区太湖新城、蠡湖新城板块;梁溪区南长板块;惠山区天一新城、惠山新城板块;新吴区江溪板块、太科园板块等,除了个别年前类似于“面包价大于面粉价”的楼盘回调了500-1200元/㎡不等,更多的楼盘则只是取消了年前的优惠折扣。

但即便如此,在年初十(2.14情人节)、元宵节的时间节点上依然也有特价房推出。

所以就我对市场的观察,房价的上涨的声音远没有我们听到的那么夸张,回暖的更多的是人们对市场的预期,尤其是无锡这样的房价洼地。

上周五(2.22),苏州春节后第一场土拍,7宗涉住地块除了1宗底价成交,其余全部溢价成交,狂揽99.8亿元,最高溢价率189%

而去年下半年那会,苏州可是多次传来流拍信息。土地市场向来是楼市的晴雨表,而无锡的情况是2019新年以来,两次土拍,一次是新吴区首宗地楼面价破万;一次是万达广场落子新吴区,可以说是一扫去年无锡土地市场的阴霾。

据悉,近两周,无锡又有新的土地要挂牌出让,我们不妨一起拭目以待。

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人和

人的情绪也在影响成交量。

根据无锡市房屋交易管理中心提供的数据,春节假期后商品房备案成交量稳步攀升。(数据含有部分楼盘在春节假期后集中备案的情况)

对于开发商而言,楼市有“金三银四红五月”之说,春节期间成交量有限、开发商也没有加推,更多是把精力投放在蓄客上。而眼看营销节点就要到了,房企加大宣传力度、增加曝光率是一以贯之的营销手段。

对于购房者而言,刚需的看到全国楼市政策放宽,不免产生焦虑,寻思着再不买又要买不起了吧;投资的看到市场预期好转,担心错过这波上涨,手头闲置资金也开始蠢蠢欲动。

行情“回暖”是建立在年前市场始终处于下行状态下,所以我理解的是房价“回调”,而不是“上涨”,这跟以前房价动不动就翻番是两回事。

个人认为目前无锡的房价还是比较稳定的,未来无锡楼市的走向可以参照无锡房贷利率的这个风向标。全国多地已出现房贷利率下降的现象,只是无锡目前还未有动静。如果房贷利率依旧铁板一块,楼市回暖的空间很有限。