一、城市市场分析

1.1城市行业政策、动态

  01 无锡2018年11月合同备案注销房源摇号结果公告

  2018年11月28日下午三点在无锡市锡城公证处进行摇号,其中,港下红豆财富广场5幢137单元1101室、凌云峰阁1幢16单元201室因各只有一人报名无需参与摇号,经公证处公证后,开发企业和认购人可直接签订商品房买卖合同。阳光福邸24幢36单元703室、雍锦里8幢20单元1003室等36套房源截止2018年11月26日中午12点无人认购,无需进行摇号,由开发企业自行公开销售。

  02 无锡:廉租房实物配租 廉租房能“进”也能“退”

  11月27日,新一批申请廉租房实物配租资格的家庭通过审核,予以公示。作为保障房,廉租房以低租金的形式为低收入家庭提供了居所,至11月17日全市有2075户家庭正享受着廉租房实物配租。政策同时规定,不再符合保障标准时需腾退。

  03 无锡土拍:土拍冷淡收场 4地块全部底价成交

  11月21日无锡土拍落下帷幕,此次土拍无锡市国土资源局共出让4宗涉住用地,总出让面积9.4万方,总建筑面积19.7万方,总起始价14.4亿元,地块分布于梁溪区、惠山区和新吴区,现均已底价成交,共吸金14.364亿元。世茂、华广置业、冠庆、江溪街道资产经营公司分别摘得一宗地。

1.2 土地市场解读

  1.2.1 11月土地成交面积低位回升,环比上涨115.2%,溢价率皆为零

  从近一年来的土地市场供应及成交面积上来看,供应面积与成交波动均较大。11月份土地供应面积为11.76万平方米,环比下跌46.71%,成交面积为31.7万平方米,环比上涨115.2%。进入四季度后,无锡供地节奏明显减缓。

  数据来源:无锡国土局;整理:诸葛找房

  从近一年来的土地市场成交金额及溢价率上来看,第四季度以来,无锡土地市场一直比较低迷,11月份仅成交31.7万平,成交金额15.48亿元,且溢价率皆为零。

  数据来源:无锡国土局;整理:诸葛找房

  1.2.2 11月无锡宅地成交共计14.36亿元,全部底价成交

  成交地块总结分析

  01.成交地块较少,仅4宗地块成交

  02.受市场环境影响,本次土拍地块溢价率皆为零

  03.从地块总规划建筑面积来看,大型地块较少,单块成交土地面积在1-4万方左右,楼面价都在1万元/平米以内。

  地块位置地图标志

  数据来源:无锡国土局;整理:诸葛找房

1.3二手房市场解读

  1.3.1 11月份二手住宅成交环比上涨7.84%,调控高压下市场持续冷淡

  11月无锡二手房成交套数3811套,环比上月上涨7.8%,但是与年度成交相比处于低位,下行趋势明显。

  数据来源:无锡住建委;整理:诸葛找房

  1.3.2 11月份二手房市场呈现量涨价跌,挂牌价环比小幅下跌0.66%

  11月份无锡二手房挂牌价为15938元/平方米,环比下跌0.66%;挂牌量环比上涨7.87%,市场下行状态下,人们开始纷纷挂牌出售。

  数据来源:诸葛找房

  从单月挂牌价趋势来看,11月无锡挂牌价波动较小,整体呈现下跌趋势。

  数据来源:诸葛找房

  1.3.3 11月无锡二手住宅挂牌房源以刚需、改善型房源为主

  从二手房挂牌房源价格段区间分布来看,100万以下占比最多,高达33%,其次为100-150万房源,占比25%,两者占比近6成。挂牌房源中以中低价位为主。

  数据来源:诸葛找房

  二手房挂牌房源面积分布来看,90-140平占比最多,为39%,其次为60-90平,占比31%。两者占比达七成。

  数据来源:诸葛找房

  从二手房挂牌房源居室分布来看,2居占比最多,占比43%;其次为3居,占比36%,两者占比近8成。

  数据来源:诸葛找房

  1.3.4 滨湖挂牌均价最高,为19849元/平方米,挂牌量达18708套

  从各城区二手住宅挂牌均价来看,滨湖区以19849元/平方米领先。宜兴挂牌均价最低,为8046元/平方米。

  数据来源:诸葛找房

  从城区挂牌量上来看,滨湖区以18708套领先,南长区紧随其后,达18067套,滨湖、南长两区挂牌量遥遥领先其他区域。锡山区、惠山区挂牌量较少,都不足万套。

  数据来源:诸葛找房

  1.3.5 11月份二手住宅降价房源量远高于涨价房源量

  从降价房源量上来看,11月份无锡降价房源量整体波动较小,单日降价房源量高达325套,日均降价房源量在176套左右。

  数据来源:诸葛找房

  从涨价房源量上来看, 11月份无锡仅个别时间涨价房源量超过50套,日均涨价房源量在41套左右。

  数据来源:诸葛找房

  1.3.6 滨湖降价房源高居榜首,11月累计降价房源量1683套

  从各城区降价房源量来看,滨湖区降价房源量最多且遥遥领先于其他城区,11月份共有1683套降价房源,其次为新区,降价房源量为1200套。

  数据来源:诸葛找房

  1.3.7 降价房源量TOP20小区

  1.3.8 热点城区挂牌量价皆平稳波动

  数据来源:诸葛找房

1.4 租赁市场解读

  新区租金最高,为28.49元/㎡/月,城区、郊区租金差异不大

  无锡地区各城区租金差异并不明显,新区以28.49元/㎡/月的租金价格高居首位,崇安区其次,租金为27.81元/㎡/月。南长、北塘分列第三、四位。近郊方面,锡山区受益于地铁2号线以及高铁东站的交通便利,21.74元/㎡/月,惠山区排名最后。

  数据来源:诸葛找房

二、线上拍卖市场解读

1、线上拍卖价格较为稳定,江阴市成交最多,宜兴市溢价率最高

  01、11月无锡房产线上拍卖市场成交197套,从物业类型来看,住宅占据拍卖房源的62.94%。

  02、11月线上拍卖住宅中100万以下的房源占比41%,其次是100-150万区间的房源,占比29%,中低端房源是市场供应的主体。

  03、各城区房源差距较大,江阴以60套成交遥遥领先,紧随其后的是宜兴,成交53套。滨湖区成交最少,仅成交7套。梁溪区、新吴区成交均在20套以上,惠山区及锡山区两大边缘区域都仅成交14套。

  05、各城区溢价率差距较小,宜兴市以23%的溢价率领先,锡山区和滨湖区紧随其后,江阴市溢价率最低为13%。

  溢价率=(成交价-起拍价)/起拍价

2、无锡线上拍卖成交均价连跌两月,刚需和改善为成交主力

  01、从线上拍卖市场成交趋势分析发现,近半年成交量先涨后跌,在8月和9月一路超过250套每月,成交均价8月经历了下降波折之后又在10月和11月已经连跌两月。

  02、150万以下中低价位房源占比超六成;500万以上高端房源占比与上半年相比逐渐减少。

  03、溢价率维持在15-35%,处于较高水平,下半年溢价率降低,无锡线上拍卖市场虽然较为火热,但是热度明显降低。

  溢价率=(成交价-起拍价)/起拍价

从阿里拍卖近半年整体数据可以看出,刚需、改善型住宅仍是成交主力,11月无锡线上拍卖房源量环比微涨;从整体成交趋势看,成交均价连续两月下降,2018年末线上拍卖市场不容乐观。

以上数据来源:北京建委、诸葛数据研究中心、阿里拍卖